What is a rateable value?

The Valuation Office Agency (VOA) assesses the rateable value of all business and non-domestic property in England and Wales and compiles them in rating lists. The rateable value is a key factor in the calculation of business rates liability, and is a professional assessment of the annual rent a property would fetch on a set
valuation date.

Every five years, the VOA carries out a revaluation of all rateable values in England and Wales to ensure that they reflect changes in the property market. The current revaluation came into effect on 1 April 2005 and all properties have their rateable value assessed on the valuation date of 1 April 2003. The next revaluation comes
into effect on 1 April 2010 with a valuation date of 1 April 2008.

The local authority uses rateable values to calculate business rates liability.

Why does my holiday cottage/self-catering unit have a rateable value?

Any property that is used for commercial purposes may need to be rated for business rates purposes, depending on the exact nature of its usage.

Holiday cottages are assessed for rateable value if they are available for letting for 140 days or more per financial year.

If I let the property for less than 140 days in the year, am I still liable for a rating assessment?

If the property was available for letting throughout the year but the operator makes a conscious decision to only accept bookings for a total of 139 days (or less), then the property will not be subject to a rating assessment but will be allocated a council tax band.

Where the operator does not make a decision to limit the total period for which bookings will be accepted, the property will be liable for a rating assessment, regardless of whether actual lettings fail to exceed the 139-day limit in any given year.

What happens if I decide to let the property on a longterm tenancy?

If you let the property on a long-term basis so that it becomes, for example, someone’s sole, or main residence, then it will no longer be liable for a rating assessment. If it is already assessed for rating purposes, its entry will be deleted from the rating list and it will be ‘banded’ for council tax from the date when it became a domestic property.

What factors will be taken into account in arriving at the rateable value?

In arriving at the rateable value, the actual rents that the operators pay, although rare, may be taken into account. In
addition, other factors that may affect the rental value are also considered, including the type, size, location, quality of the accommodation and the income potential.

Is my rateable value the same as the rates I will pay?

No. Rateable values are a key factor in the calculation of business rates but they are not the rates bill. Local authorities are responsible for calculating actual rates bills and for collecting rates and will use the rateable value in working out how much you have to pay. The local authority will apply a factor called the multiplier, to the rateable value and then deduct any reliefs that are available. In England Communities and Local Government set the multiplier and in Wales the Welsh Assembly Government sets the multiplier.

Why do you need to know how much income the property is generating?

When we assess the rateable value of properties such as shops, offices or industrial premises, there is plenty of rental evidence available for us to make comparisons. With self-catering property we will still carry out assessments in this way if possible. In practice, however, there are very few locations where sufficient reliable rental evidence is available to provide a sound basis of valuation and other methods have to be used. Gross receipts have to be taken into consideration in this case as a guide to the potential the property has to generate income. This in turn provides a sound basis to determine how much an operator would pay in rent for the property.

This method, which we refer to as the ‘receipts and expenditure’ method of valuation is also used on properties such as pubs, restaurants and other licensed premises.

From what date will the rateable value be effective?

Generally, a property will be entered in the rating list with effect from the date that it becomes available for use as a self-catering unit. This date is known as the ‘Effective Date’.

How do you gather this information?

We use forms called ‘Requests for information’. One of them - VO6048 - has been designed especially for self-catering units and holiday cottages. The form asks a variety of questions about the way an operator manages the letting of the property in question. The answers to these questions ensure that we take into account differences in tariffs, marketing, levels of service, or quality of furnishings and provision of other non-rateable items when
assessing rateable value.

Our aim is to determine:

• the potential receipts from the property, if let as a business for self-catering by a reasonably competent proprietor;

• the expenses that are reasonably likely to be incurred in achieving those lettings. For rating purposes we must assume the proprietor does not own the property but rents it from a landlord,
since the object is to assess the property’s rental value; and

• the balance between receipts and expenses. We consider the return the proprietor would expect for running the business and the amount available to pay rent for the property.

What can I do if I have reason to believe that the rateable value is wrong?

If you have reason to believe that the rateable value that has been allocated to your property is incorrect, you should contact your local Valuation Office. Staff will be able to deal with your enquiry and respond to your questions.

If, after speaking to us, you still feel that your rateable value is incorrect, you can make a formal appeal. You can appeal against both the rateable value and the effective date. Making an appeal is known as making a ‘proposal’ to alter the rating list.

You can make a single appeal against the rateable value or effective date during the ‘life’ of the rating list. Each rating list lasts for five years; the current rating list runs from 1 April 2005 to 31 March 2010.

If at any time, a material change of circumstances affecting the property or its physical locality takes place, you are entitled to make a further appeal against the new assessment.

You can complete a proposal form online, or you can obtain one from your local Valuation Office.

The information provided in this fact sheet is for guidance only and does not cover all specific circumstances.

Any questions regarding actual payment of rates should be referred to the local authority for the area in which the property is situated.

This information was written in February 2008, having regard to current legislation.

Canllawiau sylfaenol i ardrethu bythynnod gwyliau ac unedau hunanarlwyo

Beth yw gwerth ardrethol?

Mae Asiantaeth y Swyddfa Brisio (VOA) yn asesu gwerth ardrethol pob eiddo busnes ac eiddo annomestig yng Nghymru a Lloegr ac mae’n llunio rhestrau ardrethu ohonynt. Mae gwerth ardrethol yn ffactor allweddol wrth gyfrifo atebolrwydd i dalu ardrethi busnes, ac mae’n asesiad proffesiynol o’r rhent blynyddol y byddech yn ei gael am eich eiddo ar ddyddiad prisio penodol.

Bob pum mlynedd mae’r VOA yn cynnal ailbrisiad o’r holl werthoedd ardrethol yng Nghymru a Lloegr er mwyn sicrhau eu bod yn adlewyrchu newidiadau yn y farchnad eiddo. Daeth yr ailbrisio cyfredol i rym ar 1 Ebrill 2005 ac asesir gwerth ardrethol pob eiddo ar ddyddiad prisio, sef 1 Ebrill 2003. Daw’r ailbrisio nesaf i rym ar 1 Ebrill 2010 gyda dyddiad prisio o 1 Ebrill 2008.

Mae’r awdurdod lleol yn defnyddio’r gwerth ardrethol i gyfrifo atebolrwydd i dalu ardrethi busnes.

Pam fod gan fy mwthyn gwyliau/uned hunanarlwyo werth ardrethol?

Gall fod angen ardrethu unrhyw eiddo a ddefnyddir at ddibenion masnachol at ddibenion ardrethi busnes, yn dibynnu ar union natur ei ddefnydd.

Caiff bythynnod gwyliau eu hasesu am werth ardrethol os ydynt ar gael i’w gosod am 140 diwrnod neu fwy ym mhob blwyddyn ariannol.

Os byddaf yn gosod yr eiddo am lai na 140 diwrnod y flwyddyn, a wyf yn agored i asesiad ardrethu o hyd?

Os oedd yr eiddo ar gael i’w osod drwy’r flwyddyn ond mae’r gweithredwr yn gwneud penderfyniad ymwybodol i dderbyn archebion am gyfanswm o 139 diwrnod (neu lai) yn unig, yna ni fydd yr eiddo yn destun asesiad ardrethu, ond pennir band treth gyngor iddo.

Lle nad yw’r gweithredwr yn gwneud penderfyniad i gyfyngu ar hyd y cyfnod y caiff archebion eu derbyn ar ei gyfer, bydd yr eiddo’n agored i asesiad ardrethu, p’un a yw’r gosodiadau gwirioneddol methu â mynd y tu hwnt i’r cyfyngiad o 139 diwrnod mewn unrhyw flwyddyn ai peidio.

Beth fydd yn digwydd os byddaf yn penderfynu gosod yr eiddo ar denantiaeth hirdymor?

Os byddwch yn gosod yr eiddo ar sail hirdymor fel ei fod, er enghraifft, yn dod yn unig breswylfa neu’n brif breswylfa i rywun, yna ni fydd yn agored i asesiad ardrethu mwyach. Os bydd eisoes wedi’i asesu at ddibenion ardrethu, caiff ei gofnod ei ddileu o’r rhestr ardrethu a chaiff ei ‘fandio’ ar gyfer y dreth gyngor o’r dyddiad y daeth yn eiddo domestig.

Pa ffactorau a gânt eu hystyried wrth bennu gwerth ardrethol?

Wrth bennu gwerth ardrethol efallai y caiff y rhenti gwirioneddol a delir gan y gweithredwyr eu hystyried, ond anaml y digwydd hyn. Yn ogystal, caiff ffactorau eraill a all effeithio ar werth rhenti eu hystyried, gan gynnwys y math o lety, ei faint, ei leoliad, ei ansawdd a’r potensial o ran incwm.

A yw fy ngwerth ardrethol yr un peth â’r ardrethi y byddaf yn eu talu?

Nac ydynt. Mae gwerthoedd ardrethol yn ffactor allweddol wrth gyfrifo ardrethi busnes, ond nid ydynt yn filiau ardrethi.
Mae awdurdodau lleol yn gyfrifol am gyfrifo biliau ardrethi gwirioneddol ac am gasglu ardrethi a byddant yn defnyddio’r gwerth ardrethol wrth gyfrifo faint y bydd yn rhaid i chi ei dalu.  Bydd yr awdurdod lleol yn gosod ffactor o’r enw’r lluosydd, ar y gwerth ardrethol ac yna’n didynnu unrhyw ryddhad sydd ar gael.  Yn Lloegr Cymunedau a Llywodraeth Leol sy’n gosod y lluosydd ac yng Nghymru Llywodraeth Cynulliad Cymru sy’n ei osod.

Pam fod angen i chi wybod cymaint am faint o incwm y mae’r eiddo’n ei gynhyrchu?

Pan fyddwn yn asesu gwerth ardrethol eiddo megis siopau, swyddfeydd neu safleoedd diwydiannol, mae digon o dystiolaeth ynglyn â rhenti ar gael i ni wneud cymariaethau. Byddwn yn gwneud asesiadau yn y modd hwn o hyd gydag eiddo hunanarlwyo os yw’n bosibl. Fodd bynnag, yn ymarferol, nid oes llawer o leoliadau lle y ceir digon o dystiolaeth ddibynadwy ynglyn â rhenti i roi sail prisio gadarn o werth a rhaid defnyddio dulliau eraill. Rhaid ystyried derbyniadau gros yn yr achos hwn fel canllaw i’r potensial sydd gan eiddo i gynhyrchu incwm. Yn ei dro, mae hyn yn rhoi sail gadarn i bennu faint y byddai gweithredwr yn ei dalu mewn rhent ar gyfer yr eiddo.

Defnyddir y dull hwn, yr ydym yn cyfeirio ato fel y dull ‘derbyniadau a gwariant’ o brisio, ar dafarndai, bwytai ac eiddo
trwyddedig eraill.

O ba ddyddiad bydd y gwerth ardrethol yn dod i rym?

Yn gyffredinol, caiff eiddo ei roi ar y rhestr ardrethu o’r dyddiad y daw ar gael i’w ddefnyddio fel uned hunanarlwyo. Gelwir y dyddiad yn ‘Ddyddiad Gweithredol’.

Sut yr ydych yn casglu’r wybodaeth hon?

Rydym yn defnyddio ffurflenni o’r enw ‘Ceisiadau am wybodaeth’.  Cynlluniwyd un ohonynt - VO6048 - yn arbennig ar gyfer unedau hunanarlwyo a bythynnod gwyliau. Mae’r ffurflen yn gofyn amryw gwestiynau am y ffordd y mae gweithredwr yn rheoli’r broses o osod yr eiddo dan sylw. Mae’r atebion i’r cwestiynau hyn yn sicrhau ein bod yn ystyried gwahaniaethau o ran tariffau, marchnata, lefelau gwasanaeth, neu ansawdd y dodrefn a’r ddarpariaeth o
eitemau nad ydynt yn ardrethol wrth asesu gwerth ardrethol.

Ein nod yw pennu:

• y derbyniadau posibl o’r eiddo, os caiff ei osod fel busnes ar gyfer hunanarlwyo gan berchennog gweddol gymwys;

• y costau sy’n debygol o godi wrth osod yr eiddo. At ddibenion ardrethu, rhaid i ni dybio nad yw perchennog y busnes yn meddu ar yr eiddo ond yn hytrach yn ei rentu gan landlord, gan mai diben y broses yw asesu gwerth rhenti’r eiddo; a

• y balans rhwng y derbyniadau a’r costau. Rydym yn ystyried yr elw y gallai perchennog y busnes ei ddisgwyl o redeg y busnes a’r swm sydd ar gael i dalu rhent am yr eiddo.

Beth y gallaf ei wneud os wyf o’r farn fod y gwerth ardrethol yn anghywir?

Os oes gennych reswm dros gredu bod y gwerth ardrethol a roddwyd i’ch eiddo yn anghywir, dylech gysylltu â’ch Swyddfa Brisio leol. Bydd staff ar gael i ymdrin â’ch ymholiad ac ymateb i’ch cwestiynau.

Ar ôl siarad â ni, os byddwch o’r farn bod eich gwerth ardrethol yn anghywir o hyd, gallwch wneud apêl ffurfiol.  Gallwch apelio yn erbyn y gwerth ardrethol a’r dyddiad gweithredol. Gelwir y broses apelio yn ‘gais’ i newid y rhestr ardrethu.

Gallwch wneud apêl unigol yn erbyn y gwerth ardrethol neu’r dyddiad gweithredol yn ystod ‘oes’ y rhestr ardrethu. Mae pob rhestr ardrethu yn para am bum mlynedd; mae’r rhestr gyfredol yn rhedeg o 1 Ebrill 2005 i 31 Mawrth 2010.

Os bydd newid perthnasol yn yr amgylchiadau sy’n effeithio ar yr eiddo neu ei leoliad, ar unrhyw adeg, mae gennych hawl i wneud apêl bellach yn erbyn yr asesiad newydd.

Gallwch gwblhau ffurflen gais ar-lein neu gallwch gael ffurflen gan eich Swyddfa Brisio leol.

Canllawiau yn unig yw’r wybodaeth a ddarperir yn y daflen ffeithiau hon ac nid yw’n cwmpasu pob amgylchiad penodol.

Dylid cyfeirio unrhyw gwestiynau am dalu’r ardrethi eu hunain i’r awdurdod lleol ar gyfer yr ardal lle y mae’r eiddo.

Ysgrifennwyd y wybodaeth hon ym mis Chwefror 2008, gan roi ystyriaeth i’r ddeddfwriaeth bresennol.