What is a rateable value?

• Every non-domestic property has a rateable value, apart from those properties that are exempt from rates .

The rateable value broadly represents the annual rent the property could have been let for on the open market on a particular date, on full repairing and insuring terms. For the current rating list, this date was set as 1 April 2003.

What factors may be taken into account in arriving at the rateable value?

In arriving at the rateable value, the actual rents, which operators pay may be taken into account. In addition other factors may also be taken into account such as:

• The number of bedrooms, whether singles, doubles or family rooms, basic or ensuite
• Location and quality of the accommodation
• The presence of non-resident restaurant facilities

When is a Bed and Breakfast property domestic?

The property will be domestic and therefore subject to council tax rather than business rates if:

• You intend not to provide short stay accommodation for more than six persons at any one time within the coming year and
• The property is your sole or main residence and the bed and breakfast use is subsidiary to the private use

What factors are considered when applying the ‘subsidiary use test’?

The ‘subsidiary use test’ is to ensure, as far as possible, that whilst the provision of limited short stay accommodation in a person’s own home will not be subject to rating, this exemption will not extend to those where bed and breakfast is a significant business enterprise.

1. Accommodation used

This is the amount of a property used for B&B at any one time; if half or more of the whole house is used for guests at any time that property is likely to be rated.

2. Adaptation to a property

If adaptations carried out specifically to benefit guests alter the character of the property beyond that of a private house, then the B&B use may not be subsidiary and the property is likely to be rated.

Example: The installation of additional wash basins, bathrooms or ensuite facilities, fire precautions such as fire doors, alarms and extinguishers.

3. Nature of use

Factors such as whether the property is open all year round, serves evening meals or has a licence are taken into account when deciding if it is a subsidiary use.

Is my rateable value the same as the rates I will pay?

No. Rateable values are a key factor in the calculation of business rates but they are not the rates bill. Local authorities are responsible for calculating actual rates bills and for collecting rates and will use the rateable value in working out how much you have to pay. The local authority will apply the multiplier, (a rate in the pound) to the rateable value and then deduct any reliefs that are applicable. In England the multiplier is set by the Department for Communities and Local Government and in Wales the multiplier is set by the Welsh Assembly Government. The local authority will also work out any transitional adjustment. The transitional adjustment limits the amount by which your rates bill changes following a revaluation. There is no transitional relief in Wales.

From what date will the Bed & Breakfast property be rated?

Generally, a property will be entered in the rating list with effect from the date that it becomes available for use as a Bed and Breakfast. This date is known as the ‘Effective Date’.

Can I appeal against the rating assessment?

Yes. You can appeal against both the rateable value and the Effective Date – this is known as making a ‘proposal’ to alter the rating list.

If you have had an entry in the 2005 rating list from 1 April 2005 you can make a single appeal against the original entry in this list at any time up until 31 March 2010. If it is a new entry into the rating list, or the entry has been altered since 1 April 2005, you will be served a notice by the Valuation Officer, against which you can make one appeal.

If at any time, a material change of circumstances affecting the property or its physical locality takes place, you are entitled to make a further appeal.

Proposals in response to a list alteration or a new entry in the 2005 list may be made up to 31 March 2010. The Effective Date of an alteration to the rating list in response to a ratepayer’s appeal may be subject to certain limitations. For more information contact your local Valuation Office.

You can obtain a proposal form from your local Valuation Office or you can make an appeal online from our web site at:

www.voa.gov.uk

Please note that this information is for guidance only and may not cover all specific circumstances. Should you have any query, please contact your local Valuation Office. Any questions regarding actual payment of rates should be referred to the local authority for the area in which the property is situated. This leaflet was written in July 2005 having regard to current legislation.

Canllaw sylfaenol i ardrethu gwestai a llety gwely a brecwast

Beth yw gwerth trethadwy?

• Mae gan bob eiddo annomestig werth trethadwy, ac eithrio’r eiddo hynny sydd wedi’u heithrio o’r drefn talu trethi.

Yn fras, mae’r gwerth trethadwy yn cynrychioli’r rhent blynyddol y gellid fod wedi gosod yr eiddo ar y farchnad agored ar ddyddiad penodol, yn unol ag amodau trwsio ac yswirio llawn. Ar gyfer y rhestr ardrethu bresennol, nodwyd mai 1 Ebrill 2003 yw’r dyddiad hwn.

Pa ffactorau gellir eu hystyried wrth bennu’r gwerth trethadwy?

Wrth bennu’r gwerth trethadwy, gellir ystyried y rhent go iawn a delir gan weithredwyr. Yn ogystal, gellir ystyried ffactorau eraill hefyd megis:

• Nifer yr ystafelloedd gwely, os ydynt yn rhai sengl, dwbl neu deuluol, sylfaenol neu gydag ystafell ymolchi yn gysylltiedig
• Lleoliad ac ansawdd y llety
• Presenoldeb cyfleusterau bwyty i’r rhai nad ydynt yn breswylwyr

Pryd mae eiddo Gwely a Brecwast yn eiddo domestig?

Bydd yr eiddo yn eiddo domestig ac felly, bydd angen talu treth gyngor ar ei gyfer yn hytrach na threthi busnes os:

• Nad ydych yn bwriadu cynnig llety am gyfnod byr ar gyfer mwy na chwech unigolyn ar yr un pryd ar unrhyw adeg yn ystod y flwyddyn i ddod ac
• Os mai’r eiddo yw’ch unig preswylfa neu’ch prif breswylfa ac mae’r defnydd gwely a brecwast yn atodol i’r defnydd preifat

Pa ffactorau a ystyrir wrth ddefnyddio’r ‘prawf defnydd atodol’?

Diben y ‘prawf defnydd atodol’ yw sicrhau, gymaint ag y bo modd, er na fydd darparu llety cyfyngedig am gyfnod byr mewn cartref rhywun yn cael ei asesu ar gyfer trethi, ni fydd yr eithriad hwn yn ymestyn i’r rhai y mae gwely a brecwast yn fenter busnes sylweddol iddynt.

1. Llety a ddefnyddir

Dyma gyfanswm yr eiddo a ddefnyddir ar gyfer Gwely a Brecwast ar unrhyw adeg; os defnyddir hanner y t þ neu fwy at gyfer gwesteion ar unrhyw adeg, mae’n debygol y codir trethi ar yr eiddo hwnnw.

2. Addasu eiddo

Os bydd addasiadau a wneir yn benodol er lles gwesteion yn newid cymeriad yr eiddo y tu hwnt i gymeriad t þ preifat, ni all y defnydd fel lle Gwely a Brecwast fod yn atodol ac mae’n debygol y codir treth ar yr eiddo.

Enghraifft: Gosod basnau ymolchi, ystafelloedd ymolchi neu gyfleusterau ystafelloedd ymolchi ychwanegol sy’n gysylltiedig ag ystafelloedd, rhagofalon tân megis drysau tân, larymau tân a diffoddwyr tân.

3. Natur y defnydd

Ystyrir ffactorau megis a yw’r eiddo ar agor trwy gydol y flwyddyn, a yw’n cynnig prydau gyda’r nos neu a oes ganddo drwydded, wrth benderfynu a yw’n ddefnydd atodol.

A yw fy ngwerth trethadwy yr un fath â’r trethi y byddaf yn eu talu?

Na. Mae gwerthoedd trethadwy yn ffactor allweddol wrth gyfrifo trethi busnes ond nid ydynt yn cyfateb â’r bil trethi. Mae awdurdodau lleol yn gyfrifol am gyfrifo biliau trethi go iawn ac am gasglu trethi a byddant yn defnyddio’r gwerth trethadwy wrth gyfrifo faint fydd yn rhaid i chi ei dalu . Bydd yr awdurdod lleol yn defnyddio’r lluoswr (cyfradd yn y bunt) ar gyfer y gwerth trethadwy ac yna, bydd yn tynnu unrhyw ostyngiadau perthnasol. Yn Lloger mae’r lluoswr yn cael ei benni gan Adran ar gyfer Cymunedau a Llywodraeth Leol ac yng Nghymru, pennir y lluoswr gan Gynulliad Cenedlaethol Cymru (CCC). Bydd yr awdurdod lleol yn cyfrifo unrhyw addasiad dros dro hefyd. Mae’r addasiad dros dro yn cyfyngu’r swm y bydd eich bil trethi yn newid yn dilyn ymarfer ailbrisio. Nid oes addasiad dros dro yng Nghymru.

O ba ddyddiad y bydd yr eiddo Gwely a Brecwast yn cael ei ardrethu?

Yn gyffredinol, bydd eiddo yn cael ei nodi ar y rhestr ardrethu o’r dyddiad yr oedd ar gael i’w ddefnyddio yn gyntaf fel lle Gwely a Brecwast. Gelwir y dyddiad y ‘Dyddiad Effeithiol’.

A oes modd i mi apelio yn erbyn yr asesiad ardrethu?

Oes. Gallwch apelio yn erbyn y gwerth trethadwy a’r Dyddiad Effeithiol – gelwir hwn yn ‘gynnig’ i addasu’r rhestr ardrethu.

Os ydych wedi cael cofnod yn rhestr ardrethu 2005 er 1 Ebrill 2005, gallwch wneud un apêl yn erbyn y cofnod gwreiddiol yn y rhestr hon ar unrhyw adeg tan 31 Mawrth 2010. Os yw’n gofnod newydd ar y rhestr ardrethu, neu os addaswyd y cofnod er 1 Ebrill 2005, byddwch yn cael hysbysiad gan y Swyddog Prisio, a bydd modd i chi wneud un apêl yn ei gylch.

Os ceir unrhyw newid materol mewn amgylchiadau sy’n effeithio ar yr eiddo neu ei leoliad ffisegol ar unrhyw adeg, mae gennych yr hawl i wneud apêl bellach.

Gellir gwneud cynigion sy’n ymateb i newid rhestr neu gofnod newydd yn rhestr 2005 hyd at 31 Mawrth 2010. Gall Dyddiad Effeithiol addasiad i’r rhestr ardrethu mewn ymateb i apêl gan drethdalwr fod yn rhwym i gyfyngiadau penodol. Am ragor o wybodaeth, cysylltwch â’ch Swyddfa Brisio leol.

Gallwch gael ffurflen gynnig gan eich Swyddfa Brisio leol neu gallwch wneud apêl ar-lein ar ein gwefan sef:

www.voa.gov.uk

Sylwer mai diben y wybodaeth hon yw rhoi arweiniad yn unig ac efallai nad yw’n cynnwys yr holl amgylchiadau penodol. Os bydd gennych unrhyw ymholiad, a fyddech gystal â chysylltu â’ch Swyddfa Brisio leol. Dylid cyfeirio unrhyw gwestiynau ynghylch talu trethi i’r awdurdod lleol ar gyfer yr ardal y mae’r eiddo ynddo. Ysgrifennwyd y daflen hon ym mis Gorffennaf 2005 gan ystyried y ddeddfwriaeth bresennol.