Non-domestic rates are a means by which businesses and other occupiers of non-domestic property indirectly contribute towards the costs of the services provided by local authorities.

This fact sheet provides an introduction to some of the issues that may affect you if you occupy non-domestic (business) premises. This includes properties occupied by organisations who do not operate in order to make a profit. The income from all non-domestic rates is paid into a national pool and redistributed between local authorities in proportion to their adult population. Domestic properties are subject to council tax.

You will find more information on business rates at www.businesslink.gov.uk - an official government website.

There are four key organisations involved in local government finance and each has a separate responsibility. These are:

Communities and Local Government (CLG) / Welsh Assembly Government : responsible for setting the overall government policy on local taxation

Valuation Office Agency : an executive agency of HM Revenue & Customs responsible for assessing rateable values that are the basis for working out rates bills

Valuation Tribunal Service : an independent, judicial body that has the power to deal with appeals relating to non-domestic rating (and council tax).

Local (billing) Authorities : who are responsible for working out your rates bill, giving any reliefs that may be due and for collecting the money.

Who pays Business Rates?

Rates are normally payable by the occupiers of business premises. These will usually be either the owner if he/she is the occupier of the property or the leaseholder.

If a property is empty, the owner or leaseholder will usually still pay rates after a period of exemption has elapsed. The period of exemption covers the first three months that the property is empty.  For warehouses and industrial property, the exemption period is extended to six months.

Our work

The Valuation Office Agency has a legal duty to prepare local rating lists containing rateable values for all non domestic properties in England and Wales every five years. We then have a duty to maintain the lists until the next revaluation. The latest lists came into force on 1 April 2010.

What is a rateable value?

Apart from those properties which are exempt from rates, each non-domestic property has a rateable value. The rateable value broadly represents the annual rent the property could have been let for on the open market on a particular date, on full repairing and insuring terms. For the current rating list, this date was set as 1 April 2008.

Why is my rateable value nothing like the rent I pay?

The rateable value is our assessment of rental value on a fixed valuation date and subject to certain valuation assumptions laid down by Parliament. It may be different from the rent you actually pay for a number of reasons, for example your own rent was agreed at a different time.

Why is the valuation date fixed?

The valuation date is fixed so that all properties are valued at the same point in time. This helps to ensure fairness for everyone.

Is my rateable value the same as the rates I will pay?

No. Rateable values are a key factor in the calculation of business rates but they are not the rates bill. Local authorities are responsible for calculating actual rates bills and for collecting rates and will use the rateable value in working out how much you have to pay. The local authority will apply the multiplier, (a rate in the pound) to the rateable value and then deduct any reliefs that are applicable. In England the multiplier is set by the Communities and Local Government and in Wales the multiplier is set by the Welsh Assembly Government . In simple terms your rates bill is worked out as follows: (rateable value x multiplier) less any reliefs = rates bill.

The business multiplier for 2010/2011 is:

England - 41.4p in the pound
Small businesses in England* - 40.7p in the pound
All businesses in Wales – 40.9p in the pound

(*For England a small business = is one where the total rateable value is under £18,000 [under £25,500 in London.] Some businesses may be eligible for small business relief, which can affect the amount of rates that you pay. Contact your local authority for information and to register.)

Example:

A property with a rateable value of £26,000 would be:

£26,000 x 0.414 = £10,764 less any reliefs that are applicable

In Wales this would be £26,000 x 0.409 = £10,634 less any reliefs that are applicable .

The local authority will also work out any transitional adjustment. The transitional adjustment limits the amount by which your rates bill changes following a revaluation. There is no transitional relief in Wales.

I am interested in moving to new premises - can I find out what the rates bill is likely to be before I move in?

You can find out the rateable value of any business premises in a local authority area from the VOA's rating list. This is a public document and can also be viewed in our offices, local authority offices and libraries. The property you intend to occupy may be in receipt of transitional or other reliefs. You can establish your rate liability by contacting the finance department of the local authority or by asking your solicitor to make enquiries.

What if it is a new building?

If the property you are going to occupy is still under construction or is newly built it may not have been assessed yet for rating purposes and there will be no entry in the rating list. You can write to your local Valuation Office and request an estimate of the rateable value. You should give details of the address, the type of property, the internal measurements and any information concerning the rent which you have agreed to pay. The Valuation Officer will then endeavour to provide you with an estimate. Alternatively, you may wish to consult an independent adviser.

What happens if I use part of my house for business purposes?

You may be liable to business rates on the proportion of your property used for business purposes. Further information on this topic is available.

Can I appeal against the rating assessment if I think it is wrong?

You can make an appeal against your rateable value once you become the owner or occupier of the premises - this is known as making a ‘proposal’ to alter the rating list.’ You can obtain a proposal form from your local Valuation Office or you can make an appeal online. If you decide to make a proposal we will write to you to tell you when we expect to begin discussions about your appeal. If we cannot agree the matter between ourselves your appeal can be heard by an independent Valuation Tribunal. Please ask for a copy of our guide to that service.

It is important to note that you have to pay rates on the basis of the rateable value shown in the rating list even if you have appealed against it.

Trethi busnes - Cyflwyniad

Mae trethi annomestig yn ffordd i fusnesau a deiliaid eraill eiddo annomestig wneud cyfraniad anuniongyrchol tuag at gostau’r gwasanaethau a ddarperir gan awdurdodau lleol.

Mae’r daflen hon yn rhoi cyflwyniad i rai o’r materion a allai effeithio arnoch os ydych yn gyfrifol am eiddo annomestig (busnes). Mae hyn yn cynnwys eiddo sy’n cynnwys sefydliadau nad eu diben yw gwneud elw. Telir yr incwm o’r holl drethi annomestig i gronfa genedlaethol ac fe’i hailddosbarthir rhwng awdurdodau lleol yn unol â’u poblogaeth oedolion. Telir treth gyngor ar gyfer eiddo domestig.

Ceir rhagor o wybodaeth am drethi busnes yn www.businesslink.gov.uk – y maent ill dau yn wefannau gan y llywodraeth.

Mae pedwar sefydliad allweddol yn delio â chyllid llywodraeth leol ac mae gan bob un gyfrifoldeb ar wahân. Mae’r rhain fel a ganlyn:

Cymunedau a Llywodraeth Leol (CLG) / Gynulliad Cenedlaethol Cymru :

yn gyfrifol am bennu polisi cyffredinol y llywodraeth ynghylch trethu lleol

Asiantaeth y Swyddfa Brisio : asiantaeth weithredol Cyllid a Thollau EM sy’n gyfrifol am asesu gwerthoedd trethadwy sy’n sail ar gyfer cyfrifo biliau trethi

Gwasanaeth Tribiwnlys Prisio : corff barnwrol annibynnol sydd â’r grym i ddelio ag apeliadau ynghylch ardrethu annomestig (a threth gyngor).

Awdurdodau (bilio) Lleol : sy’n gyfrifol am gyfrifo'ch bil trethi, gan roi unrhyw ostyngiadau priodol a chasglu’r arian.

Pwy sy'n talu Trethi Busnes?

Fel arfer, telir trethi gan ddeiliaid eiddo busnes. Fel arfer, y perchnogion fydd y rhain os ydynt yn ddeiliaid yr eiddo, neu’r prydleswr.

Os bydd eiddo yn wag, bydd y perchennog neu’r lesddeiliad yn parhau i dalu cyfraddau ar ôl i gyfnod eithrio ddod i ben fel arfer. Mae'r cyfnod eithrio yn cwmpasu'r tri mis cyntaf y bydd yr eiddo yn wag. O ran warysau ac eiddo diwydiannol, caiff y cyfnod eithrio ei ymestyn i chwe mis.

Ein gwaith

Mae gan Asiantaeth y Swyddfa Brisio ddyletswydd gyfreithiol i baratoi rhestrau ardrethu lleol sy’n cynnwys gwerthoedd trethadwy ar gyfer pob eiddo annomestig yng Nghymru a Lloegr bob pum mlynedd. Yna, mae gennym ddyletswydd i gynnal y rhestrau nes yr ymarfer ailbrisio nesaf. Daeth y rhestrau diweddaraf i rym ar 1 Ebrill 2010.

Beth yw gwerth trethadwy?

Ac eithrio’r eiddo hynny nad oes angen iddynt dalu trethi, mae gan bob eiddo annomestig werth trethadwy. Yn fras, mae’r gwerth trethadwy yn cynrychioli’r rhent blynyddol y gellid fod wedi gosod yr eiddo ar y farchnad agored ar ddyddiad penodol, yn unol ag amodau trwsio ac yswirio llawn. Ar gyfer y rhestr ardrethu bresennol, nodwyd mai 1 Ebrill 2008 yw’r dyddiad hwn.

Pam nad yw fy ngwerth trethadwy yn debyg i’r rhent a dalaf?

Y gwerth trethadwy yw’n hasesiad o’r gwerth rhentu ar ddyddiad prisio penodol ac mae’n rhwym i dybiaethau prisio penodol a bennwyd gan y Senedd. Gallai fod yn wahanol i’r rhent a dalwch mewn gwirionedd am nifer o resymau, er enghraifft, cytunwyd ar eich rhent chi ar adeg gwahanol.

Pam bod y dyddiad prisio yn ddyddiad sefydlog?

Caiff y dyddiad prisio ei osod er mwyn sicrhau bod pob eiddo yn cael ei brisio ar yr un adeg. Mae hyn yn helpu i sicrhau tegwch i bawb.

A yw fy ngwerth trethadwy yr un fath â’r trethi y byddaf yn eu talu?

Na. Mae gwerthoedd trethadwy yn ffactor allweddol wrth gyfrifo trethi busnes ond nid ydynt yn cyfateb â’r bil trethi. Mae awdurdodau lleol yn gyfrifol am gyfrifo biliau trethi go iawn ac am gasglu trethi a byddant yn defnyddio’r gwerth trethadwy wrth gyfrifo faint bydd yn rhaid i chi ei dalu. Bydd yr awdurdod lleol yn defnyddio’r lluoswr (cyfradd yn y bunt) a bennir gan Cymunedau a Llywodraeth Leol (CLG) ar gyfer y gwerth trethadwy ac yna, bydd yn tynnu unrhyw ostyngiadau perthnasol. Yng Nghymru, pennir y lluoswr gan Gynulliad Cenedlaethol Cymru (CCC) . Yn syml, cyfrifir eich bil trethi fel a ganlyn: (gwerth trethadwy x lluoswr) yn llai unrhyw ostyngiadau = bil trethi.

Ar gyfer 2010/2011 mae'r lluoswr busnes =

Lloegr - 41.4c yn y bunt

Busnesau bach yn Lloegr* - 40.7c yn y bunt

Holl fusnesau yng Nghymru - 40.9c yn y bunt

Enghraifft:

Byddai eiddo sydd â gwerth trethadwy o £26000 yn Lloegr yn::

£26000 x 0.414 = £10,764 yn llai unrhyw ostyngiadau perthnasol

Yng Nghymru, byddai hwn yn £26000 x 0.409 = £10,634 yn llai unrhyw ostyngiadau perthnasol.

Bydd yr awdurdod lleol yn cyfrifo unrhyw addasiad dros dro hefyd. Mae’r addasiad dros dro yn cyfyngu’r swm y bydd eich bil trethi yn newid yn dilyn ymarfer ailbrisio.

Mae gennyf ddiddordeb mewn symud i eiddo newydd - a oes modd i mi ddarganfod beth fydd cyfanswm tebygol fy mil trethi cyn i mi symud i mewn?

Gallwch gael gwybodaeth am werth ardrethol unrhyw safle busnes mewn awdurdod lleol o restr ardrethu'r VOA. Dogfen gyhoeddus yw hon a gellir ei gweld hefyd yn ein swyddfeydd, swyddfeydd awdurdodau lleol a llyfrgelloedd. Gallai’r eiddo yr ydych yn bwriadu symud iddo fod yn manteisio ar ostyngiad dros dro neu ostyngiadau eraill. Gallwch bennu eich atebolrwydd trethi trwy gysylltu ag adran gyllid yr awdurdod lleol neu thrwy ofyn i’ch cyfreithiwr wneud ymholiadau.

Beth os yw’n adeilad newydd?

Os yw’r eiddo yr ydych yn bwriadu ei ddefnyddio heb gael ei gwblhau eto neu os yw newydd gael ei adeiladu, efallai nad yw wedi cael ei asesu at ddibenion ardrethu eto ac ni fydd cofnod ar ei gyfer yn y rhestr ardrethu. Gallwch ysgrifennu at eich Swyddfa Brisio leol a gofyn am amcangyfrif o’r gwerth trethadwy. Dylech roi manylion ynghylch y cyfeiriad, math yr eiddo, y mesuriadau mewnol ac unrhyw wybodaeth ynghylch y rhent yr ydych wedi cytuno ei dalu. Yna, bydd y Swyddog Prisio yn ceisio rhoi amcangyfrif i chi. Neu, efallai y byddwch yn dymuno cysylltu ag ymgynghorydd annibynnol.

Beth fydd yn digwydd os byddaf yn defnyddio rhan o’m t þ at ddibenion busnes?

Efallai y bydd yn rhaid i chi dalu trethi busnes ar gyfran eich eiddo a ddefnyddir at ddibenion busnes. Mae rhagor o wybodaeth am y pwnc hwn ar gael.

A oes modd i mi apelio yn erbyn yr asesiad ardrethu os byddaf o’r farn ei fod yn anghywir?

Gallwch apelio yn erbyn eich gwerth trethadwy ar ôl i chi ddod yn berchennog neu’n ddeiliad yr eiddo – gelwir hwn yn wneud ‘cynnig’ i addasu’r rhestr ardrethu. Gallwch gael ffurflen gynnig o'ch Swyddfa Brisio leol neu gallwch wneud apêl ar-lein. Os byddwch yn penderfynu gwneud cynnig, byddwn yn ysgrifennu atoch i’ch hysbysu ynghylch pryd y disgwyliwn gychwyn ar y trafodaethau ynghylch eich apêl. Os na allwn gytuno ar y mater ein hunain, gall Tribiwnlys Prisio annibynnol wrando ar eich apêl. Gofynnwch am gopi o’n canllaw ynghylch y gwasanaeth hwnnw.

Mae’n bwysig nodi bod yn rhaid i chi dalu trethi wedi’u seilio ar y gwerth trethadwy a nodir yn y rhestr ardrethu hyd yn oed os byddwch wedi apelio yn ei erbyn.