Council Tax and Business Rates - Working at or from home

The Valuation Office Agency is responsible for banding all domestic property (in England and Wales) for council tax purposes. We value dwellings, not used for any non-domestic purpose, according to our assessment of capital value on the open market on 1 April 1991 in England and 1 April 2003 In Wales.

All properties are placed in a band according to their value on the same date to ensure the system is fair to everyone. If your property did not exist on, the valuation date, staff in our local offices will have access to sufficient information about sales of similar properties to be able to work out what the value would have been at that date.

This fact sheet explains how you could be affected if you use part of your property for something other than as living accommodation.

Working from home

If you work at or from home, the part of the property used for work may be liable to business rates (also known as non-domestic rates) whilst the remainder of the property will continue to be liable to council tax (although an alteration may be made to its banding).

To decide whether or not part of your property should be liable to business rates there are a number of things we have to consider, including the extent and frequency of the non-domestic (business) use of the room (or rooms) and any modifications made to the property to accommodate that use.

Each case is considered on its own merits, and normally we will visit your property to check the facts before an assessment is made for non-domestic rates.

Business Rates

If your property needs to be assessed for business rates we will work out a rateable value for the part that is used for non-domestic purposes. Rateable values are based in broad terms on the annual rent for a building or part of a building if it was available to let on the open market at a fixed valuation date. Currently this is 1 April 2008.

It is important to note that rateable values are a key factor in the calculation of business rates but they are not the rates bill. An increase or decrease in rateable value does not automatically lead to a smaller or larger bill because the final calculation is based on a number of other factors. These include transitional relief and the multiplier, (rate in the pound) which is set by the Department for Communities and Local Government (for England) and the National Assembly for Wales. Local authorities are responsible for calculating actual rates bills and for collecting rates.

For more information, please contact your local Valuation Office - details are in the phone book - or visit www.voa.gov.uk and www.gov.uk - both official government websites.

Below are some examples of assessments we might make where part of a property is used for both domestic and non-domestic purposes.

  1. A detached Edwardian dwelling in a residential area owned and occupied by a self-employed solicitor who practices from the property, specialising in matrimonial law. The front room on the ground floor is furnished with sofa and comfortable chairs, has a TV set, and ornaments/photos of a personal nature displayed around the room. It is used on an occasional basis as a waiting room for clients during weekdays, and as the lounge by the solicitor during evenings and weekends. The former dining room is used as an office equipped with computer, dedicated fax and telephone line, filing cabinets, desk and shelving stocked with law books. No domestic use is made of this room. It is used by a part-time secretary when the solicitor is visiting clients or attending court. The ground floor kitchen is used for preparation of family meals, but also to make tea or coffee for clients. The first floor accommodation of bedroom and bathroom is wholly used for domestic purposes. Our assessment: The office is the only non--domestic part and will be assessed for business rates. The main purpose of the front room is to serve as a lounge. In this instance, the non-domestic use is sufficiently minimal so as not to warrant assessment for business rates. The lounge and the remainder of the dwelling will be banded for council tax purposes.
  2. An integral garage of an estate house is converted to an office with plastered walls, electric power points, solidfront, suspended ceiling and floor screed suitable for carpeting. A separate telephone line has been installed. Access is through the hallway of the house. All toilet facilities are in the main house. The room is used by the family in the evenings and occasionally at weekends. During the day the occupier designs computer software. He is employed by a major company to work at home, because of a physical disability. All of the equipment has been provided by his company and is specially adapted for his needs. He visits his employer's office on an occasional basis for meetings with colleagues and customers. Our assessment: The former garage is no longer domestic property. It has been adapted for office use and should be assessed for business rates. The remainder is domestic.
  3. The occupier is employed as a site finder by a major building company, and travels across most of the southern part of the country, using her home as a base, but calling into the company office once a week to pick up new instructions, for meetings, and to leave completed work. She has a four drawer cabinet in the corner of a dining room, which also functions as an 'office' for the family computer, and there is no dedicated telephone line for business purposes. The occupier is out visiting sites four days a week, and does 'writing up' at home on the dining room table in the evenings and at weekends. No clients or members of the public visit the house for business purposes. Our assessment: Dwelling is domestic property, and should be banded for council tax.
  4. A doctor uses a room in his house as a consulting room three days a week. The main practice surgery is situated some three miles away near the town centre. The house is more convenient for patients who live locally. A concrete ramp has been added to the front door and the door opening to the hall and the consulting room has been widened to accommodate a wheelchair. No one in the doctor's family is disabled. In the room itself there is an examination couch which is essentially a single bed with a cotton sheet thrown over it. A paper sheet is added and removed after use by each patient. There is no office desk as such but there is a computer, table and chair in a corner of the room, which are used by the doctor during his consultations. No patients records are held at the house, nor are there any medicines. Basic medical equipment is kept in the doctors medical bag or stored in a drawer after use. There is planning consent for use as a branch surgery and part of the front garden has been surfaced to accommodate two to three extra private vehicles. There are parking restrictions in the street. On the walls of the consulting room the doctor has attached pictures painted by his young children, and there are toys in the corner of the room, which belong to his children but can be played with by young patients. There is a brass sign outside the front door to advertise surgery hours. The remainder of the week the doctor attends surgeries at the main premises, and in the afternoons he makes house calls. Other than for consultations the room is often unused, but when friends come to stay it can be used as a spare bedroom. At weekends, and some evenings the doctor uses the room to read professional papers or watch a portable TV away from the children. Our assessment: The principal use of this room is as a doctor's surgery, and occasional use for domestic purposes is minor. The room should be separately assessed for business rates, and the remainder of the dwelling banded for council tax.
  5. A teleworker formerly employed by a large national company in a call centre now works for the company five days a week at home, using a spare bedroom to house an office desk, telephone consul, computer terminal and chair all supplied by her employer. Her hours are flexible but generally the room is used for the purposes of work at least 40 hours each week. During evenings and weekends it is used by other members of the family for leisure purposes, and by the taxpayer for doing domestic chores such as ironing. No physical alterations have been made to the property other than installation of new telephone lines, and no members of the public or work colleagues visit the house for business purposes. Our assessment: Rateability will not arise unless equipment of a non-domestic sort is installed or the property is physically adapted for the business use. This is because the character of the room remains as domestic living accommodation, and the purposes of living accommodation may include recreational and leisure use and work. Also the taxpayer uses furniture and equipment of the kinds that are commonly found in domestic property.

Treth Gyngor a threthi Busnes Gweithio gartref neu weithio o’ch cartref

Mae Asiantaeth y Swyddfa Brisio yn gyfrifol am fandio’r holl eiddo domestig (yng Nghymru a Lloegr) at ddibenion treth gyngor. Rydym yn prisio anheddau, na chânt eu defnyddio at unrhyw ddefnydd annomestig, yn unol â’n hasesiad o’r gwerth cyfalaf ar y farchnad agored ar 1 Ebrill 1991 yn Lloegr a 1 Ebrill 2003 yng Nghymru.

Gosodir pob eiddo mewn band yn unol â’u gwerth ar yr un dyddiad i sicrhau bod y system yn deg i bawb. Os nad oedd eich eiddo yn bodoli ar y dyddiad prisio, bydd staff yn ein swyddfeydd lleol yn gallu manteisio ar wybodaeth ddigonol ynghylch gwerthiant eiddo tebyg i bennu beth fyddai ei werth wedi bod ar y dyddiad hwnnw.

Mae’r daflen hon yn esbonio sut allech chi gael eich heffeithio os ydych yn defnyddio rhan o’ch eiddo ar gyfer rhywbeth ac eithrio lle i fyw.

Gweithio o’ch cartref

Os ydych yn gweithio gartref neu’n gweithio o’ch cartref, efallai y bydd angen talu trethi busnes (a elwir yn drethi annomestig hefyd) ar gyfer rhan yr eiddo a ddefnyddir i wneud gwaith a bydd angen parhau i dalu treth gyngor ar gyfer gweddill yr eiddo (er ei bod yn bosibl y bydd y band yn cael ei addasu).

Er mwyn penderfynu a ddylid tali trethi busnes ar gyfer eich eiddo neu beidio, rhaid i ni ystyried nifer o bethau, gan gynnwys graddau ac amlder y defnydd annomestig (busnes) o’r ystafell (neu ystafelloedd) ac unrhyw addasiadau a wnaethpwyd i’r eiddo at y diben hwnnw.

Ystyrir pob achos yn ôl ei haeddiant ac fel arfer, byddwn yn ymweld â’ch eiddo i archwilio’r ffeithiau cyn gwneud asesiad ar gyfer trethi annomestig.

Trethi busnes

Os bydd angen asesu eich eiddo at ddibenion trethi busnes, byddwn yn cyfrifo’r gwerth trethadwy ar gyfer y rhan a ddefnyddir at ddibenion annomestig. Mae gwerthoedd trethadwy yn cael eu seilio yn fras ar y rhent blynyddol am adeilad neu ran o adeilad pe byddai ar gael i’w rentu ar y farchnad agored ar ddyddiad prisio penodol. 1 Ebrill 2008. yw’r dyddiad hwn ar hyn o bryd

Mae’n bwysig nodi bod gwerthoedd trethadwy yn ffactor allweddol wrth gyfrifo trethi busnes ond nid ydynt yn cyfateb â’r bil trethi. Nid yw cynnydd neu ostyngiad mewn gwerth trethadwy yn arwain at fil is neu fil uwch yn awtomatig oherwydd caiff y cyfrifiad terfynol ei seilio ar nifer o ffactorau eraill. Mae’r rhain yn cynnwys gostyngiad dros dro a’r lluoswr, (cyfradd yn y bunt) a osodir gan

Canllaw sylfaenol i ardrethu gwestai a llety gwely a brecwast

Beth yw gwerth trethadwy?

Mae gan bob eiddo annomestig werth trethadwy, ac eithrio’r eiddo hynny sydd wedi’u heithrio o’r drefn talu trethi.

Yn fras, mae’r gwerth trethadwy yn cynrychioli’r rhent blynyddol y gellid fod wedi gosod yr eiddo ar y farchnad agored ar ddyddiad penodol, yn unol ag amodau trwsio ac yswirio llawn. Ar gyfer y rhestr ardrethu bresennol, nodwyd mai 1 Ebrill 2003 yw’r dyddiad hwn.

Pa ffactorau gellir eu hystyried wrth bennu’r gwerth trethadwy?

Wrth bennu’r gwerth trethadwy, gellir ystyried y rhent go iawn a delir gan weithredwyr. Yn ogystal, gellir ystyried ffactorau eraill hefyd megis:

  • Nifer yr ystafelloedd gwely, os ydynt yn rhai sengl, dwbl neu deuluol, sylfaenol neu gydag ystafell ymolchi yn gysylltiedig
  • Lleoliad ac ansawdd y llety
  • Presenoldeb cyfleusterau bwyty i’r rhai nad ydynt yn breswylwyr

Pryd mae eiddo Gwely a Brecwast yn eiddo domestig?

Bydd yr eiddo yn eiddo domestig ac felly, bydd angen talu treth gyngor ar ei gyfer yn hytrach na threthi busnes os:

  • Nad ydych yn bwriadu cynnig llety am gyfnod byr ar gyfer mwy na chwech unigolyn ar yr un pryd ar unrhyw adeg yn ystod y flwyddyn i ddod ac
  • Os mai’r eiddo yw’ch unig preswylfa neu’ch prif breswylfa ac mae’r defnydd gwely a brecwast yn atodol i’r defnydd preifat

Pa ffactorau a ystyrir wrth ddefnyddio’r ‘prawf defnydd atodol’?

Diben y ‘prawf defnydd atodol’ yw sicrhau, gymaint ag y bo modd, er na fydd darparu llety cyfyngedig am gyfnod byr mewn cartref rhywun yn cael ei asesu ar gyfer trethi, ni fydd yr eithriad hwn yn ymestyn i’r rhai y mae gwely a brecwast yn fenter busnes sylweddol iddynt.

  1. Llety a ddefnyddir. Dyma gyfanswm yr eiddo a ddefnyddir ar gyfer Gwely a Brecwast ar unrhyw adeg; os defnyddir hanner y t þ neu fwy at gyfer gwesteion ar unrhyw adeg, mae’n debygol y codir trethi ar yr eiddo hwnnw.
  2. Addasu eiddo. Os bydd addasiadau a wneir yn benodol er lles gwesteion yn newid cymeriad yr eiddo y tu hwnt i gymeriad t þ preifat, ni all y defnydd fel lle Gwely a Brecwast fod yn atodol ac mae’n debygol y codir treth ar yr eiddo. Enghraifft: Gosod basnau ymolchi, ystafelloedd ymolchi neu gyfleusterau ystafelloedd ymolchi ychwanegol sy’n gysylltiedig ag ystafelloedd, rhagofalon tân megis drysau tân, larymau tân a diffoddwyr tân.
  3. Natur y defnydd. Ystyrir ffactorau megis a yw’r eiddo ar agor trwy gydol y flwyddyn, a yw’n cynnig prydau gyda’r nos neu a oes ganddo drwydded, wrth benderfynu a yw’n ddefnydd atodol.

A yw fy ngwerth trethadwy yr un fath â’r trethi y byddaf yn eu talu?

Na. Mae gwerthoedd trethadwy yn ffactor allweddol wrth gyfrifo trethi busnes ond nid ydynt yn cyfateb â’r bil trethi. Mae awdurdodau lleol yn gyfrifol am gyfrifo biliau trethi go iawn ac am gasglu trethi a byddant yn defnyddio’r gwerth trethadwy wrth gyfrifo faint fydd yn rhaid i chi ei dalu . Bydd yr awdurdod lleol yn defnyddio’r lluoswr (cyfradd yn y bunt) ar gyfer y gwerth trethadwy ac yna, bydd yn tynnu unrhyw ostyngiadau perthnasol. Yn Lloger mae’r lluoswr yn cael ei benni gan Adran ar gyfer Cymunedau a Llywodraeth Leol ac yng Nghymru, pennir y lluoswr gan Gynulliad Cenedlaethol Cymru (CCC). Bydd yr awdurdod lleol yn cyfrifo unrhyw addasiad dros dro hefyd. Mae’r addasiad dros dro yn cyfyngu’r swm y bydd eich bil trethi yn newid yn dilyn ymarfer ailbrisio. Nid oes addasiad dros dro yng Nghymru.

O ba ddyddiad y bydd yr eiddo Gwely a Brecwast yn cael ei ardrethu?

Yn gyffredinol, bydd eiddo yn cael ei nodi ar y rhestr ardrethu o’r dyddiad yr oedd ar gael i’w ddefnyddio yn gyntaf fel lle Gwely a Brecwast. Gelwir y dyddiad y ‘Dyddiad Effeithiol’.

A oes modd i mi apelio yn erbyn yr asesiad ardrethu?

Oes. Gallwch apelio yn erbyn y gwerth trethadwy a’r Dyddiad Effeithiol – gelwir hwn yn ‘gynnig’ i addasu’r rhestr ardrethu.

Os ydych wedi cael cofnod yn rhestr ardrethu 2005 er 1 Ebrill 2005, gallwch wneud un apêl yn erbyn y cofnod gwreiddiol yn y rhestr hon ar unrhyw adeg tan 31 Mawrth 2010. Os yw’n gofnod newydd ar y rhestr ardrethu, neu os addaswyd y cofnod er 1 Ebrill 2005, byddwch yn cael hysbysiad gan y Swyddog Prisio, a bydd modd i chi wneud un apêl yn ei gylch.

Os ceir unrhyw newid materol mewn amgylchiadau sy’n effeithio ar yr eiddo neu ei leoliad ffisegol ar unrhyw adeg, mae gennych yr hawl i wneud apêl bellach.

Gellir gwneud cynigion sy’n ymateb i newid rhestr neu gofnod newydd yn rhestr 2005 hyd at 31 Mawrth 2010. Gall Dyddiad Effeithiol addasiad i’r rhestr ardrethu mewn ymateb i apêl gan drethdalwr fod yn rhwym i gyfyngiadau penodol. Am ragor o wybodaeth, cysylltwch â’ch Swyddfa Brisio leol.

Gallwch gael ffurflen gynnig gan eich Swyddfa Brisio leol neu gallwch wneud apêl ar-lein ar ein gwefan sef: www.voa.gov.uk

Sylwer mai diben y wybodaeth hon yw rhoi arweiniad yn unig ac efallai nad yw’n cynnwys yr holl amgylchiadau penodol. Os bydd gennych unrhyw ymholiad, a fyddech gystal â chysylltu â’ch Swyddfa Brisio leol. Dylid cyfeirio unrhyw gwestiynau ynghylch talu trethi i’r awdurdod lleol ar gyfer yr ardal y mae’r eiddo ynddo. Ysgrifennwyd y daflen hon ym mis Gorffennaf 2005 gan ystyried y ddeddfwriaeth bresennol.

(ar gyfer Lloegr) a Chynulliad Cenedlaethol Cymru. Mae awdurdodau lleol yn gyfrifol am gyfrifo biliau trethi go iawn ac am gasglu trethi.

Am ragor o wybodaeth, cysylltwch â’ch Swyddfa Brisio leol – mae’r manylion yn y llyfr ffôn – neu trowch at www.voa.gov.uk a www.gov.uk – y mae’r ddwy ohonynt yn wefannau swyddogol y llywodraeth

Isod, ceir rhai enghreifftiau o asesiadau posibl a wneir gennym pan ddefnyddir rhan o eiddo at ddibenion domestig ac annomestig

  1. Annedd Edwardaidd ar wahân mewn ardal breswyl sy’n eiddo i gyfreithiwr hunangyflogedig sy’n arbenigo mewn cyfraith briodasol. Mae’r ystafell ffrynt ar y llawn gwaelod yn cynnwys soffa a chadeiriau cyffyrddus, teledu a dangosir addurniadau/lluniau o natur bersonol yn yr ystafell. Fe’i defnyddir o bryd i’w gilydd fel ystafell aros i gleientiaid yn ystod yr wythnos ac fel lolfa i’r cyfreithiwr gyda’r nos ac ar benwythnosau. Defnyddir yr hen ystafell fwyta fel swyddfa ac mae’n cynnwys cyfrifiadur, llinell ffôn a ffacs un pwrpas, cypyrddau ffeilio, desg a silffoedd sy’n cynnwys llyfrau cyfreithiol. Ni wneir unrhyw ddefnydd domestig o’r ystafell hon. Fe’i defnyddir gan ysgrifenyddes rhan-amser pan fo’r cyfreithiwr yn ymweld â chleientiaid neu yn y llys. Defnyddir y gegin ar y llawr gwaelod i baratoi prydau teuluol ond hefyd i wneud te a choffi i gleientiaid. Mae’r llawr cyntaf, sy’n cynnwys ystafell wely ac ystafell ymolchi, yn cael ei ddefnyddio at ddibenion domestig yn unig. Ein hasesiad: Y swyddfa yw’r unig ran annomestig ac fe’i hasesir ar gyfer trethi busnes. Prif ddiben yr ystafell ffrynt yw lolfa. Yn yr achos hwn, mae’r defnydd annomestig yn ddigon bach i olygu na fydd angen ei hasesu ar gyfer trethi busnes. Bydd y lolfa a gweddill yr annedd yn cael ei fandio at ddibenion treth gyngor.
  2. Mae garej gyflawn mewn t þ ar ystad wedi cael ei thrawsnewid yn swyddfa sy’n cynnwys waliau plastredig, pwyntiau p ð er trydan, tu blaen soled, nenfwd crog a llawr wedi’i lefelu er mwyn gosod carped arno. Gosodwyd llinell ffôn ar wahân. Rhaid mynd trwy gyntedd y t þ i gyrraedd yr ystafell. Mae’r holl gyfleusterau toiled yn y prif d þ . Defnyddir yr ystafell gan y teulu gyda’r nos ac o bryd i’w gilydd ar benwythnosau. Yn ystod y dydd, mae’r deiliad yn dylunio meddalwedd cyfrifiadurol. Fe'i cyflogir gan gwmni mawr i weithio gartref oherwydd anabledd corfforol. Darparwyd yr holl eiddo gan ei gwmni ac mae wedi cael ei addasu’n benodol i’w anghenion. Mae’n ymweld â swyddfa ei gyflogwr o bryd i’w gilydd i gynnal cyfarfodydd gyda chydweithwyr a chwsmeriaid. Ein hasesiad: Nid yw’r hen garej yn eiddo domestig mwyach. Fe’i haddaswyd at ddefnydd swyddfa a dylid ei hasesu ar gyfer trethi busnes. Mae’r gweddill yn eiddo domestig.
  3. Mae’r deiliad yn cael ei chyflogi fel lleolwraig safleoedd gan gwmni adeiladu mawr ac mae’n teithio ar hyd a lled de’r wlad gan ddefnyddio’i chartref fel ei phrif leoliad ond mae’n galw yn swyddfa’r cwmni unwaith yr wythnos i gael cyfarwyddiadau newydd, i fynychu cyfarfodydd ac i adael gwaith a gwblhawyd. Mae ganddi gabinet pedwar drôr yng nghornel ystafell fwyta, sy’n ‘swyddfa’ hefyd ar gyfer cyfrifiadur y teulu, ac ni cheir llinell ffôn un pwrpas at ddibenion busnes. Mae’r deiliad allan yn ymweld â safleoedd bedwar diwrnod yr wythnos ac mae’n ‘ysgrifennu adroddiadau’ gartref ar y bwrdd bwyta gyda’r hwyr ac ar benwythnosau. Nid oes unrhyw gleientiaid nac aelodau’r cyhoedd yn ymweld â’r t þ at ddibenion busnes. Ein hasesiad: Mae’r annedd yn eiddo domestig, a dylid ei fandio ar gyfer treth gyngor.
  4. Mae meddyg yn defnyddio ystafell yn ei gartref fel ystafell ymgynghori dri diwrnod yr wythnos. Mae’r brif feddygfa rhyw dair milltir i ffwrdd ger canol y dref. Mae’r t þ yn fwy cyfleus i gleifion sy’n byw yn lleol. Ychwanegwyd ramp concrid i’r drws ffrynt a lledaenwyd y drws sy’n agor i mewn i’r cyntedd a’r ystafell ymgynghori er mwyn eu gwneud yn addas i ddefnyddwyr cadair olwyn. Nid oes unrhyw aelod o deulu’r meddyg yn anabl. Mae’r ystafell ei hun yn cynnwys gwely archwilio sef gwely sengl a lliain gotwm drosto. Gosodir dalen bapur newydd arno ar gyfer pob claf. Ni cheir desg swyddfa ond ceir cyfrifiadur, bwrdd a chadair yng nghornel yr ystafell, a ddefnyddir gan y meddyg yn ystod ei ymgynghoriadau. Ni chedwir unrhyw gofnodion cleientiaid yn y t þ ac ni chedwir unrhyw feddyginiaeth yno ychwaith. Cedwir offer meddygol sylfaenol ym mag meddygol y meddyg neu mewn drôr ar ôl eu defnyddio. Rhoddwyd caniatâd cynllunio i’w ddefnyddio fel cangen meddygfa a gosodwyd arwyneb ar ran o’r ardd ffrynt er mwyn sicrhau lle i ddau i dri cerbyd preifat ychwanegol. Ceir cyfyngiadau parcio yn y stryd. Ar furiau’r ystafell ymgynghori, mae’r meddyg wedi gosod lluniau a dynnwyd gan ei blant ifanc a cheir teganau yng nghornel yr ystafell, sy’n eiddo i’w blant ond gall cleifion ifanc chwarae â nhw hefyd. Ceir arwydd pres ar y drws ffrynt sy’n hysbysebu oriau’r feddygfa. Yn ystod gweddill yr wythnos, mae’r meddyg yn mynychu meddygfeydd yn y prif eiddo ac mae’n ymweld â chleifion yn eu cartrefi yn ystod y prynhawniau. Ni ddefnyddir yr ystafell yn aml ac eithrio ar gyfer ymgynghoriadau, ond pan fydd ffrindiau yn dod i aros, gellir ei defnyddio fel ystafell wely sbâr. Ar benwythnosau a gyda’r nos o bryd i’w gilydd, mae’r meddyg yn defnyddio’r ystafell i ddarllen papurau proffesiynol neu i wylio teledu cludadwy i ffwrdd o’r plant. Ein hasesiad: Mae’r ystafell hon yn cael ei defnyddio fel meddygfa meddyg ar y cyfan ac mae’r defnydd domestig yn fach ac yn achlysurol. Dylid asesu’r ystafell ar wahân at ddibenion trethi busnes a dylid bandio gweddill yr eiddo ar gyfer treth gyngor.
  5. Mae tele-weithwraig a arferai gael ei chyflogi gan gwmni cenedlaethol mawr mewn canolfan alwadau, bellach yn gweithio i’r cwmni bum diwrnod yr wythnos o’i chartref gan ddefnyddio ystafell wely sbâr lle y ceir desg swyddfa, conswl ffôn, terfynell gyfrifiadur a chadair, a gyflenwyd gan ei chyflogwr. Mae ei horiau gwaith yn hyblyg ond ar y cyfan, defnyddir yr ystafell at ddibenion gwaith o leiaf 40 awr yr wythnos. Gyda’r hwyr ac ar benwythnosau, fe’i defnyddir gan aelodau eraill y teulu at ddibenion hamdden, a chan y trethdalwr ar gyfer cyflawni tasgau domestig megis smwddio. Ni wnaethpwyd unrhyw addasiadau ffisegol i’w heiddo, ac eithrio gosod llinellau ffôn newydd, ac nid oes unrhyw aelodau’r cyhoedd neu gydweithwyr yn ymweld â’r t þ at ddibenion busnes. Ein hasesiad: Ni fydd gwerth ardrethol yn codi oni bai bod offer annomestig yn cael ei osod neu os caiff yr eiddo ei addasu’n ffisegol ar gyfer y defnydd busnes. Mae hyn oherwydd bod cymeriad yr ystafell yn parhau i fod yn gydnaws â llety byw domestig, ac mae dibenion llety byw yn gallu cynnwys gwaith a defnydd hamdden ac adloniant. Yn ogystal, mae’r trethdalwr yn defnyddio dodrefn ac offer sy’n gyffredin mewn eiddo domestig.